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Avant de vous la lancer dans l’immobilier il y a quelques mesures et calculs à connaitre ! Si vous êtes un peu perdu, vous pouvez vos référer au tableau de conversion litre et bien sur lire l’article ci-dessous :
Revenu potentiel brut
Le revenu potentiel brut est celui qu’un bien immobilier est censé produire sans faire de déductions pour la vacance prévue ou la perte de crédit.
Le calcul du revenu potentiel brut est assez simple, il suffit de multiplier 12 mois par le total des loyers prévus par mois.
Revenu brut d’exploitation (RBE)
Le calcul du revenu brut d’exploitation tient compte des pertes dues à la vacance et au non-paiement.
Les coûts lorsque les logements sont vacants comprennent la publicité pour de nouveaux locataires, les petits travaux d’entretien, de peinture et de réhabilitation, ainsi que les frais de gestion pour un nouveau bail. Il est généralement admis qu’une estimation prudente des frais de vacances représente environ 10 % du loyer mensuel.
Multiplicateur de loyers bruts (GRM)
Ce n’est pas l’outil le plus précis, mais le multiplicateur de loyers bruts (GRM) peut vous donner un outil de comparaison rapide pour décider si vous voulez faire une analyse plus approfondie d’une propriété.
Si vous cherchez une propriété multifamiliale, vous pourriez constater qu’il y en a beaucoup à vendre dans la région. Le calcul de la GRM vous donne un outil rapide pour voir lesquels mettre en haut de votre liste pour une recherche plus approfondie. C’est un outil approximatif, mais il est utile à cette fin.
Revenu net d’exploitation (RNI)
Nous incluons ici les dépenses d’exploitation, comme :
- la gestion ;
- les réparations ;
- le concierge ;
pour calculer le revenu net d’exploitation. Gardez à l’esprit qu’il ne s’agit que de frais d’exploitation, et non d’amortissements ou de gros travaux qui doivent être dépréciés dans le temps.
La liste peut néanmoins être longue. Elle comprend généralement les frais :
- de gestion ;
- de publicité ;
- de conciergerie ;
- d’entretien ;
- de réparation ;
- les frais juridiques et comptables.
Une bonne règle empirique pour les coûts de réparation est d’environ 5 pour cent, mais cela suppose que la propriété est à peu près en excellent état, pas de problèmes flagrants et coûteux. Dans le cas contraire, prévoyez jusqu’à 20 %, voire plus.
Taux de capitalisation
Le taux de capitalisation est déterminé en utilisant le revenu d’exploitation et les prix de vente récents d’autres propriétés, puis en les appliquant à la propriété en question pour déterminer la valeur actuelle en fonction du revenu. C’est un outil utilisé par presque tous les investisseurs commerciaux et d’appartements, ainsi que par les prêteurs et autres qui veulent calculer la valeur d’une propriété en fonction de son flux de revenus et la comparer à d’autres propriétés dans la même zone de marché.
Vous pouvez le trouver en divisant le revenu net d’exploitation par le prix total de la propriété. Si le NOI est de 25 504 € et le prix de 255 041 €, l’équation ressemblerait à ceci : 25 504 € / 255 041 € = 0,1 pour un cap rate de 10. C’est plutôt bon. De nombreux investisseurs recherchent un taux de capitalisation de 8 ou plus et cette propriété hypothétique remplit les conditions requises. Rares sont ceux qui toucheront un taux de capitalisation de 6 ou moins.
Ratio loyer/coût
Ce calcul peut être utile pour comparer des habitations unifamiliales et des immeubles d’habitation plus petits à des propriétés similaires. Dans ce cas, vous diviseriez le loyer mensuel par le prix de la propriété. Si le loyer mensuel est de 1 020 € et que la maison vous a coûté 93 515 €, vous avez un ratio loyer/coût de 1,09 pour cent : 1 020 € / 93 515 € = 0,0109.
C’est mieux lorsqu’un locataire est déjà en place afin que vous connaissiez le loyer auquel vous êtes le plus probablement bloqué, au moins pour la durée du bail existant. Sinon, utilisez un chiffre qui est en phase avec d’autres propriétés similaires.
Flux de trésorerie avant impôts (CFBT)
Prenez maintenant le revenu net d’exploitation et soustrayez les dépenses en capital en espèces ainsi que le service de la dette. Rajoutez le produit des prêts et les revenus d’intérêts.
Cela vous rapproche du véritable rendement net de l’investissement pour la propriété. Le flux de trésorerie avant impôts prend en compte tous les postes de dépenses, même ceux qui ne sont pas des sorties d’argent. Maintenant, vous pouvez voir ce que vous recevrez pour le flux de trésorerie avant que les obligations fiscales soient prises en compte.
Flux de trésorerie après impôts (CFAT)
Ceci est facile. Il s’agit du flux de trésorerie après que les impôts ont été soustraits. Ce calcul va jusqu’au fond de ce qui reste après que tout le monde ait eu sa part, même l’Oncle Sam, en utilisant l’exposition au taux d’imposition du propriétaire ou de l’investisseur.
Ratio du service de la dette
Le financement ou l’absence de financement, dépend de ce chiffre. Un ratio inférieur à 1,0 indique que vous allez très probablement perdre de l’argent chaque mois. Les prêteurs sont plus à l’aise avec des ratios de 1,2 ou plus et sont peu susceptibles d’accorder des prêts à des ratios inférieurs.
Découvrez votre ratio de service de la dette en divisant votre NOI par votre service de la dette. En utilisant à nouveau le chiffre de 25 504 € de NOI, nous dirons que votre service de la dette est de 21 253 € par an. Vous avez un ratio de service de la dette de 1,2, donc vous êtes juste à la ligne de l’acceptable.
Ratio d’équilibre
Ajouter le service de la dette aux dépenses d’exploitation et diviser par le revenu d’exploitation pour obtenir votre ratio d’équilibre. Ce ratio est également apprécié des prêteurs. Ils veulent savoir à quel moment la propriété aura payé toutes les dépenses d’exploitation et dégagera un bénéfice pour le reste de l’année.
Connaissez vos chiffres
Tous ces outils peuvent faire la différence entre un investissement solide et un cauchemar qui draine des liquidités. Il n’est jamais judicieux de se lancer sans faire au moins quelques calculs.
